税务知识— 房地产税务

Easton Tax

2022年房地产热点观察

在过去的10多年，伊思顿为很多房地产投资人报过税，这个高通胀高利率的敏感时期，我们总结了一些客户的经历，希望给大家带来一些启发。

借助银行贷款杠杆，是放大投资回报的最好方法。利率越低回报越大，但是杠杆用得太高也意味着风险越高。
房子的买入价位很重要。历史数据显示，美国房产的价格升值比历年来的通货膨涨略高。比如从1967年到2022年，房屋价格的平均涨幅是每年4.23%，而整体通涨率是4.02%。然而，房屋上涨不是直线上升，而是沿着上升通道以波浪式前进。如果您不幸买在一个波峰，等到下一个波峰时，您的上涨幅度会远远少于平均通涨水平。所以买入的时间点很重要，尽量靠近波谷购入。
经济繁华的地区一般以赚升值为主，而出租的现金回报率一般很差。比如纽约市的出租房，除去利息，地税，管理费和折旧后，基本上看不到正的出租收入。
出租现金收益回报率高的地区，一般会在地产税低而且房价不高的州，比如南方的佐治亚，南卡，北卡等地。但是出租收入高的地方一般升值又比较慢。
房价涨幅快慢一般取决于两大因素：(1)流入人口比较多，也可以理解为工作机会比较多的地方，比如纽约市及周边。(2) 收入涨幅高的地方，比如加州的高科技地带，一个新的创新公司上市可以带来很多新的百万或者千万富翁，当然购房能力就牛哄哄的。简言之，人和钱的快速增长和流入是推动房价快速上涨的主要因素。在这些地区，房价波谷出现的机率也比较小。
不要在中产阶层扎堆的地方买高端房，高端房要在富人扎堆的地方买。举个例子，在新泽西的某个华人聚居的地方，大部分居民收入是中产阶级的好学区。在2010年一套高档住宅价值70万和一套30万的普通独立房对比，在2020年这个高档房价值$82万，普通房价值50万。这是因为当地的主流住户不会去追捧高档房，贵一倍的房产税会阻挡大部分人，价格也就抬不上去。相反，一位搬到康州的格林威治 Greenwich 的客户, 在2017 年以$550万买入一套14卧17卫的豪宅，在2022年成功以$1,039万出手。这是因为富人选择的标准不一样，让普通人乍舌的高额房产税和房价不会成为选房的障碍。
不要选HOA高的房子投资。这类房子升值最慢，大部分美国人不愿意买了属于自己的住房，还要每个月多付大几百的HOA。

目前有两个现象可能会长远影响房地产市场的热点转向。一是高科技技公司的大量裁员会让加州房地产降温；二是美国制造业回流会创造新的房地产热点，比如台积电在凤凰城，特斯拉在德州，韩国企业在佐治亚州打造电动汽车行业。制造业的回归可能会让美国南方的工业制造繁盛起来，美国人口也会进一步由高房价地区流入低房价的南方。

卖家在以下三种情况可以被少扣或者免扣。1）房子卖价在$30万以下，买家承诺购买后二年内将房子作为个人居住用途，可免扣税; 2）当卖价在$30-$100万，买家承诺购买后二年内将房子作为个人居住用途，可只扣税10%; 3）要求以预估的实际税赋扣税，需要事先递交申请。IRS一般会在收到申请的90天内批复。如果批复在交易日还没有下来，房产交易律师就会先扣15%。在收到IRS 批复的20天之内，按批复的扣税金额交国税。如果卖家在卖房时还没有美国税号ITIN，可在递交减免申请的同时申请。无论是直接扣15%或是申请减免扣税，卖家都需要在次年报税。

我们经常协助卖家申请税号, 减税和最后的报税。近年由于房产市场火爆，IRS人手又非常不够。原来90 天的处理流程经常被拖到一年以上。我们也常常借助IRS 的中立协助机构 (Taxpayer Advocate Service Assistance) 推进处理进度，帮助尽快拿回扣税。事实上，外国人在卖房的退税上经常出现其他各种问题，拖上几年拿不回来也常见。通常出现的问题包括：扣税时卖方没有税号，同时又没有申请税号。税号过期了，需要对失效税号申请延期。凡在2013 年前申请的税号基本都已过期；2013之后申请的税号，如果连续3 年不用该税号报税，第4年也就失效了。另外也可能是申请退税时，没有附上IRS 盖章的扣税回执作为扣税证明 (Form 8288-A Copy B)。如果您是外国身份，在卖美国房产时需要做减税申请，请找我们咨询。

此外，外国企业直接投资美国房地产，卖出时也需要扣税。在房产不赚钱的情况下，我们也可以帮助外国企业避开扣税，直接由新成立的美国子公司承担纳税责任，从而避开外国母公司被扣税和申请退税的漫长过程。

外国人卖房时如何减少扣税？

Foreign Investment in Real Property Tax Act （FIRPTA）规定，外国人在美国卖房时，买家有义务代扣15%的购买价做为预付税，并在交易完成的20天之内上缴IRS。卖家可以在第二年通过报税方式，根据实现的资本利得计算实际应付税，要求退回多缴税款。

房地产是如何帮您省税的？

房地产投资或者说出租房投资，不仅可以保值和增值，而且是高工资收入纳税人的省税良方。从税收角度来看，主要有以下一些省税好处:

出租房的折旧。除去土地价值不能折旧外，建筑本身可以分年限折旧，居民房是27.5年，商业用房39年，外国出租房40年折旧。折旧费用会很大程度地抵消了当年的出租收入，起到延迟交税的作用。比如目前您的最一高税率是37%, 折旧部分就为您省下了37%的联邦税和相应的州税。因为折旧会减少房子的成本，当您若干年后卖出该房产吋，盈利部分会首先要求回补折旧(depreciatio recapture)，即回补折旧的部分上税税率最高是25%，其余盈利是long term capital gain (目前最高税率是20%)。由此可见，折旧这个非现金支出的费用帮您: a.延迟到卖房时再交税; b. 降低了税率。
目前个人住房的贷款利息受限于最高$75万贷款的利息抵扣(itemized deduction), 房产税和其它地方税受限于$1万最高额抵扣，而出租房的贷款利息和房产税则不受限制。
1031 exchange。目前税法允许同类房产交换时暂时不交资本利得税。也就是说当您卖出一个出租房产后，在45天内签约买另一个新的房产，卖出房产的盈利可以暂时不交税，直到以后卖出新获得房产时一起交税。
在2026年以前，用任何资本利得(capital gain)的收益再投资到opportunity zones 的房地产，或者是Qualified Opportunity Fund时, 用来投资的当年的capital gain 可以延迟交税，或者完全不交税 ~ 当您持有opportunity zones 投资10年以上时。Opportunity Zones 是指美国财政部确认的低收入或者欠发展的地区。
Qualified business income deduction。在2026年以前，合格的房产净收入可以有20%净收入免税。这个合格的基本要求是，该房产的出租是一项生意(trade or business) ，具体标准是您花在出租房的管理时间一年超过250小时。这个时间包括您自己或者您委托代管公司在所有房地产上的时间总合，比如打广告，选择租客，维护，支付费用，收租等等。
抵扣相关联的费用，除了直接的出租房费用，您还可以抵扣间接的相关费用，比如您管理房产时的办公费用，查看出租房发生的差旅费，律师和会计师费用。而通常个人报税的会计师费用，或者证券帐户的股票经纪人的管理费，在2017年以后就不再允许抵扣。
Self -employed income (Schedue C)需要交15.3%的工资税(self-employed tax)，而出租收入则不用交self-employed tax.

房产投资一般有两个大致不同投资方向，一是以现金流为目标，即房租收入除去支付房子的费用外，还有正的现金流入。二是以炒房为主要目标。一般来讲，房产升值快的地方一般在工作机会较多的大城市或者附近，这类房产的价格高，升值潜力大。较高房产税和房贷利息支出通常会导致负的现金流。所以大城市的出租房扣除折旧后，一般都是帐面亏损。对于年收入高于$15万的家庭，出租房亏损不能抵扣当年收入，只能递延到下一年或者直到卖出房产的那一年兑现亏损。家庭收入低于$15万一年，每年最多可以抵扣$2.5万亏损。但是专业的房地产投资者不受收入限制，不管收入多高，任何出租亏损金额都能抵扣。这个专业投资者(real estate professional)有两个具体要求: 1. 花在房地产上的时间超过一年总的工作时间50%以上。2. 花在房地产上的时间一年至少有750小时。

避税策略 - 奥古斯塔（14天）法规

奥古斯塔法规（又名 14 天法规）是一种避税策略，企业或房东可以使用该策略进行大额税收减免。该法规允许在一年内免税出租房产14天或更短，无论利润多大。例如，有人可以将他在佛罗里达州的度假屋，出租给公司开几次董事会，收入几万美元免税，或者将位于高尔夫球场附近的房子，出租给参加比赛的球手。该规则起源于1970年代佐治亚州奥古斯塔，那里的居民在一年一度的高尔夫大师赛期间出租他们的房屋。今天，奥古斯塔法规可以适用于美国任何地方的许多税收情形。

该法规的主要限制：1）租金必须是公平的。对类似的房产快速在线研究，可以用作证据；2）房产必须位于美国；3）当年的总租期必须为<=14天。与大多数避税策略一样，举证责任由您承担。因此，您必须能够证明房产使用符合IRS审计的要求。使用记录可以包括会议议程、与会者、照片。

常见的滥用情况：1）无法用足够的文件证实所声称的活动; 2）如果您的家是您的主要营业地点，您就不能使用这种策略; 3）如果您获得家庭办公室的租金，您可能会违反14天规则。需要和您的会计师商榷。

Delaware Statutory Trusts DST 如何成为1031 Exchanges 的替代方案？

Delaware Statutory Trusts, 简称DST, 是一个1031 exchange 的替代方案。1031 exchange 是指在卖出投资房产的45 天之内锁定一个或者几个替代新房产，并在180 天之内完成新的购买，可以帮助推迟交税。当在处于一个卖方市场时，卖房容易，但在45 天之内签约买一个新的房产却比较难。DST 符合1031 的所有要求，买入DST 就相当于完成了1031 要求的第二步“购入新房产“。同时卖出DST 也可以再做1031 exchange. 目前市场上有很多DST 可以选择，各种类型和各个区域的的房产都有。

DST 作为一种证券，买入和卖出需要通过注册的证劵商 (registered broker-dealer or registered investment advisor). 购买的基本要求是家庭净资产$1M 以上，连续二年夫妻年收入在$30 万以上(单身$20 万以上），其它规则与常规1031 exchange 一样.