房地产是如何帮您省税的？

​​房地产投资或者说出租房投资，不仅可以保值和增值，而且是高工资收入纳税人的省税良方。从税收角度来看，主要有以下一些省税好处:

1. 出租房的折旧。除去土地价值不能折旧外，建筑本身可以分年限折旧，居民房是27.5年，商业用房39年，外国出租房40年折旧。折旧费用会很大程度地抵消了当年的出租收入，起到延迟交税的作用。比如目前您的最一高税率是37%, 折旧部分就为您省下了37%的联邦税和相应的州税。因为折旧会减少房子的成本，当您若干年后卖出该房产吋，盈利部分会首先要求回补折旧(depreciatio recapture)，即回补折旧的部分上税税率最高是25%，其余盈利是long term capital gain (目前最高税率是20%)。由此可见，折旧这个非现金支出的费用帮您:  a.延迟到卖房时再交税; b. 降低了税率。
2. 目前个人住房的贷款利息受限于最高$75万贷款的利息抵扣(itemized deduction), 房产税和其它地方税受限于$1万最高额抵扣，而出租房的贷款利息和房产税则不受限制。
3. 1031 exchange。目前税法允许同类房产交换时暂时不交资本利得税。也就是说当您卖出一个出租房产后，在45天内签约买另一个新的房产，卖出房产的盈利可以暂时不交税，直到以后卖出新获得房产时一起交税。
4. 在2026年以前，用任何资本利得(capital gain)的收益再投资到opportunity zones 的房地产，或者是Qualified Opportunity Fund时,  用来投资的当年的capital gain 可以延迟交税，或者完全不交税 ~ 当您持有opportunity zones 投资10年以上时。Opportunity Zones 是指美国财政部确认的低收入或者欠发展的地区。
5. Qualified business income deduction。在2026年以前，合格的房产净收入可以有20%净收入免税。这个合格的基本要求是，该房产的出租是一项生意(trade or business) ，具体标准是您花在出租房的管理时间一年超过250小时。这个时间包括您自己或者您委托代管公司在所有房地产上的时间总合，比如打广告，选择租客，维护，支付费用，收租等等。
6. 抵扣相关联的费用，除了直接的出租房费用，您还可以抵扣间接的相关费用，比如您管理房产时的办公费用，查看出租房发生的差旅费，律师和会计师费用。而通常个人报税的会计师费用，或者证券帐户的股票经纪人的管理费，在2017年以后就不再允许抵扣。
7. Self -employed income (Schedue C)需要交15.3%的工资税(self-employed tax)，而出租收入则不用交self-employed tax.

房产投资一般有两个大致不同投资方向，一是以现金流为目标，即房租收入除去支付房子的费用外，还有正的现金流入。二是以炒房为主要目标。一般来讲，房产升值快的地方一般在工作机会较多的大城市或者附近，这类房产的价格高，升值潜力大。较高房产税和房贷利息支出通常会导致负的现金流。所以大城市的出租房扣除折旧后，一般都是帐面亏损。对于年收入高于$15万的家庭，出租房亏损不能抵扣当年收入，只能递延到下一年或者直到卖出房产的那一年兑现亏损。家庭收入低于$15万一年，每年最多可以抵扣$2.5万亏损。但是专业的房地产投资者不受收入限制，不管收入多高，任何出租亏损金额都能抵扣。这个专业投资者(real estate professional)有两个具体要求: 1. 花在房地产上的时间超过一年总的工作时间50%以上。2. 花在房地产上的时间一年至少有750小时。