2022年房地产热点观察

在过去的10多年，伊思顿为很多房地产投资人报过税，这个高通胀高利率的敏感时期，我们总结了一些客户的经历，希望给大家带来一些启发。

1. 借助银行贷款杠杆，是放大投资回报的最好方法。利率越低回报越大，但是杠杆用得太高也意味着风险越高。
2. 房子的买入价位很重要。历史数据显示，美国房产的价格升值比历年来的通货膨涨略高。比如从1967年到2022年，房屋价格的平均涨幅是每年4.23%，而整体通涨率是4.02%。然而，房屋上涨不是直线上升，而是沿着上升通道以波浪式前进。如果您不幸买在一个波峰，等到下一个波峰时，您的上涨幅度会远远少于平均通涨水平。所以买入的时间点很重要，尽量靠近波谷购入。
3. 经济繁华的地区一般以赚升值为主，而出租的现金回报率一般很差。比如纽约市的出租房，除去利息，地税，管理费和折旧后，基本上看不到正的出租收入。
4. 出租现金收益回报率高的地区，一般会在地产税低而且房价不高的州，比如南方的佐治亚，南卡，北卡等地。但是出租收入高的地方一般升值又比较慢。
5. 房价涨幅快慢一般取决于两大因素：(1)流入人口比较多，也可以理解为工作机会比较多的地方，比如纽约市及周边。(2) 收入涨幅高的地方，比如加州的高科技地带，一个新的创新公司上市可以带来很多新的百万或者千万富翁，当然购房能力就牛哄哄的。简言之，人和钱的快速增长和流入是推动房价快速上涨的主要因素。在这些地区，房价波谷出现的机率也比较小。
6. 不要在中产阶层扎堆的地方买高端房，高端房要在富人扎堆的地方买。举个例子，在新泽西的某个华人聚居的地方，大部分居民收入是中产阶级的好学区。在2010年一套高档住宅价值70万和一套30万的普通独立房对比，在2020年这个高档房价值$82万，普通房价值50万。这是因为当地的主流住户不会去追捧高档房，贵一倍的房产税会阻挡大部分人，价格也就抬不上去。相反，一位搬到康州的格林威治 Greenwich 的客户, 在2017 年以$550万买入一套14卧17卫的豪宅，在2022年成功以$1,039万出手。这是因为富人选择的标准不一样，让普通人乍舌的高额房产税和房价不会成为选房的障碍。
7. 不要选HOA高的房子投资。这类房子升值最慢，大部分美国人不愿意买了属于自己的住房，还要每个月多付大几百的HOA。

目前有两个现象可能会长远影响房地产市场的热点转向。一是高科技技公司的大量裁员会让加州房地产降温；二是美国制造业回流会创造新的房地产热点，比如台积电在凤凰城，特斯拉在德州，韩国企业在佐治亚州打造电动汽车行业。制造业的回归可能会让美国南方的工业制造繁盛起来，美国人口也会进一步由高房价地区流入低房价的南方。