外国人卖房时如何减少扣税？

​Foreign Investment in Real Property Tax Act （FIRPTA）规定，外国人在美国卖房时，买家有义务代扣15%的购买价做为预付税，并在交易完成的20天之内上缴IRS。卖家可以在第二年通过报税方式，根据实现的资本利得计算实际应付税，要求退回多缴税款。

卖家在以下三种情况可以被少扣或者免扣。1）房子卖价在$30万以下，买家承诺购买后二年内将房子作为个人居住用途，可免扣税;  2）当卖价在$30-$100万，买家承诺购买后二年内将房子作为个人居住用途，可只扣税10%;  3）要求以预估的实际税赋扣税，需要事先递交申请。IRS一般会在收到申请的90天内批复。如果批复在交易日还没有下来，房产交易律师就会先扣15%。在收到IRS 批复的20天之内，按批复的扣税金额交国税。如果卖家在卖房时还没有美国税号ITIN，可在递交减免申请的同时申请。无论是直接扣15%或是申请减免扣税，卖家都需要在次年报税。

我们经常协助卖家申请税号, 减税和最后的报税。近年由于房产市场火爆，IRS人手又非常不够。原来90 天的处理流程经常被拖到一年以上。我们也常常借助IRS 的中立协助机构 (Taxpayer Advocate Service Assistance) 推进处理进度，帮助尽快拿回扣税。事实上，外国人在卖房的退税上经常出现其他各种问题，拖上几年拿不回来也常见。通常出现的问题包括： 扣税时卖方没有税号，同时又没有申请税号。税号过期了，需要对失效税号申请延期。凡在2013 年前申请的税号基本都已过期；2013之后申请的税号，如果连续3 年不用该税号报税，第4年也就失效了。另外也可能是申请退税时，没有附上IRS 盖章的扣税回执作为扣税证明 (Form 8288-A Copy B)。如果您是外国身份，在卖美国房产时需要做减税申请，请找我们咨询。

此外，外国企业直接投资美国房地产，卖出时也需要扣税。在房产不赚钱的情况下，我们也可以帮助外国企业避开扣税，直接由新成立的美国子公司承担纳税责任，从而避开外国母公司被扣税和申请退税的漫长过程。​​